Sortie de bail 2026 : restitution caution, dégradations et GLI

La fin d’un bail cristallise plus de litiges que toute autre étape du contrat de location. Restitution de la caution, état des lieux contesté, retenues pour dégradations, pénalité de retard : la moindre erreur de procédure peut transformer un départ paisible en contentieux long. Ce guide expose la mécanique exacte de la sortie de bail en 2026 telle qu’elle découle de l’article 22 de la Loi 89-462 modifié par la Loi ALUR, et l’articulation avec l’option dégradations de la GLI.

Loi 89-462 article 22 : règles de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (improprement appelé “caution” dans le langage courant) est encadré par l’article 22 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989¹, profondément remanié par la Loi ALUR du 24 mars 2014². Trois règles structurent toute sortie de bail.

Plafond légal du dépôt. Le montant ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et 2 mois pour une location meublée. Toute somme exigée au-delà est irrégulière. Pour les baux mobilité (1 à 10 mois), aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Délai de restitution court. Le bailleur dispose d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, et de deux mois en cas de divergences justifiant des retenues. Le point de départ est la remise effective des clés (en mains propres, par lettre recommandée avec AR, ou à l’agence mandatée).

Pénalité automatique. En cas de dépassement du délai légal, le solde dû au locataire produit une pénalité de plein droit de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois ou fraction de mois de retard. Cette sanction est automatique : le locataire n’a ni à prouver un préjudice, ni à mettre en demeure le bailleur préalablement.

Que signifie “état des lieux conforme”

La conformité s’apprécie au regard de l’état des lieux d’entrée. Si la sortie reproduit fidèlement l’entrée (mêmes éléments, même qualité, vétusté incluse), le bail s’éteint sans retenue et le délai est d’un mois. Si la sortie présente des dégradations chiffrables imputables au locataire, le délai passe à deux mois, le temps de réunir les devis ou factures.

Délais légaux : 1 mois si EDL conforme, 2 mois sinon

Le double délai est la clé d’une sortie réussie. Le bailleur a tout intérêt à viser le délai d’un mois quand c’est possible : il préserve la relation et évite le risque procédural d’une retenue mal documentée devant la Commission départementale de conciliation (CDC).

Délai d’un mois. S’applique quand l’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention défavorable opposable. Le bailleur restitue l’intégralité du dépôt, déduction faite de la régularisation de charges notifiée avant. À J+30 et un jour, la pénalité de 10 % commence à courir.

Délai de deux mois. S’applique dès qu’une retenue, même minime, est envisagée. Le bailleur a 60 jours pour chiffrer, réunir devis et factures, et restituer le solde. Si le chiffrage définitif n’est pas disponible à J+60 (devis en attente, travaux communs non votés), la prudence commande de restituer la quasi-totalité et de régulariser ensuite sur facture définitive.

Cas des charges récupérables. Pour la régularisation annuelle des charges, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes de la copropriété. Au-delà, la retenue doit être restituée même si la régularisation définitive n’est pas intervenue.

Retenues légitimes sur le dépôt de garantie

Trois catégories de sommes peuvent être légitimement retenues. Toute autre retenue (“frais administratifs”, “indemnité forfaitaire de remise en état”) est irrégulière et rejetée par la CDC.

1. Loyers et charges impayés au jour du départ. Si le locataire quitte le logement avec un arriéré, le bailleur peut imputer la dette sur le dépôt. La preuve repose sur les quittances manquantes et le décompte à jour de la remise des clés. Si vous êtes équipé d’une GLI, votre assureur peut déjà avoir indemnisé une partie des impayés : ne retenez pas deux fois la même somme.

2. Régularisations de charges locatives. Une régularisation sur exercice clos (eau, ascenseur, ordures ménagères) peut être imputée si elle est notifiée au locataire avec le décompte par nature de charges. Pour la régularisation à venir, seule une provision plafonnée à 20 % du dépôt est autorisée.

3. Réparations locatives chiffrées. Trois conditions cumulatives : un état des lieux de sortie signé contradictoirement mentionnant la dégradation, un chiffrage précis par devis ou facture (et non une estimation forfaitaire), et l’imputabilité au locataire (hors vétusté prévue par la grille annexée au bail).

Cas pratique chiffré : retenue 800 € sur 1500 € de caution

Bail meublé à Lyon, loyer 1 200 euros hors charges, dépôt de garantie 2 mois soit 1 500 euros (mobilier portant le loyer effectif à 1 500 euros). À la sortie, l’état des lieux relève trois éléments imputables au locataire : tâche profonde sur le canapé cuir, baguettes de porte arrachées, plaque de cuisson rayée. Devis réunis : nettoyage canapé 250 euros TTC, baguettes et reprise peinture 200 euros TTC, remplacement plaque 350 euros TTC. Total retenue : 800 euros. Reste à restituer dans les deux mois : 1 500 − 800 = 700 euros. À J+60 et un jour sans restitution, le solde de 700 euros produirait une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges, soit 120 euros par mois de retard.

État des lieux de sortie : opposabilité

L’état des lieux de sortie est le document décisif. Sans état des lieux contradictoire et signé, aucune retenue pour dégradations n’est opposable : la jurisprudence considère que le bien est présumé restitué dans l’état où il a été pris.

Établi contradictoirement, gratuitement. Dressé entre les deux parties (ou leurs mandataires), en autant d’exemplaires que de parties signataires. Il est gratuit sauf intervention d’un commissaire de justice (ex-huissier), dont les frais sont plafonnés et partagés à parts égales en vertu de l’arrêté du 26 décembre 2014.

Comparable à l’état des lieux d’entrée. Pour que la sortie ait du sens juridique, l’entrée doit avoir été correctement faite : description pièce par pièce, qualification de l’état (neuf, bon, moyen, usagé, vétuste), photographies datées. Sans état des lieux d’entrée précis, l’opposabilité de la sortie est très réduite.

Mentions essentielles. Date, identité des parties, adresse, relevés des compteurs (eau, gaz, électricité), nombre de jeux de clés, et pour chaque pièce l’état des sols, murs, plafonds, équipements, ouvrants. Les mentions doivent être précises : “tâche”, “trou”, “rayure profonde” sont opposables ; “globalement bon état” ne l’est pas.

Signature des deux parties. Sans signature contradictoire, l’état des lieux n’est pas opposable. En cas de refus du locataire, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice : c’est l’unique moyen de sécuriser la procédure.

GLI option dégradations : ce qui est couvert

La GLI dans sa formule de base couvre exclusivement les loyers et charges impayés ainsi que les frais de procédure. Les dégradations locatives ne sont indemnisées qu’à condition d’avoir souscrit l’option dégradations, payante (généralement +0,5 à 1 % du loyer charges comprises).

Plafond de couverture. Selon les assureurs (Smartloc, Solly Azar, GLI Vials, Macif, Galian), l’option dégradations plafonne entre 7 000 et 10 000 euros par sinistre, parfois 13 000 euros sur les formules premium ou en meublé haut de gamme.

Périmètre indemnisé. Peintures, revêtements de sol, ouvrants, sanitaires, équipements de cuisine et, en meublé, le mobilier et l’électroménager listés au bail. Exclus : vétusté, usure normale, sinistres relevant de la responsabilité civile habitation du locataire (incendie, dégât des eaux par négligence) et dommages indemnisés par ailleurs.

Franchise et déclenchement. L’indemnisation intervient après imputation prioritaire du dépôt de garantie : la franchise est, dans la quasi-totalité des contrats, égale au montant du dépôt. Au-delà, l’assureur indemnise sur présentation de trois pièces minimum : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie contradictoire ou constat de commissaire de justice, devis ou factures.

Articulation avec le dépôt. Le bailleur impute d’abord la retenue sur le dépôt jusqu’à épuisement, restitue le solde s’il existe, puis sollicite la GLI option dégradations pour la part excédant le dépôt. Déclaration de sinistre dans les 30 jours suivant la sortie, sauf clause plus favorable.

Litiges restitution caution : CDC et tribunal judiciaire

Le contentieux de la restitution est dominé en 2026 par deux voies successives : médiation gratuite via la Commission départementale de conciliation (CDC) puis, en cas d’échec, le tribunal judiciaire.

Commission départementale de conciliation. Compétente pour les litiges locatifs portant sur le dépôt, l’état des lieux, les charges, les réparations. Saisine gratuite par simple courrier à la CDC du département. Commission paritaire qui propose une solution amiable sous deux mois, sans avocat. En 2025-2026, le taux d’accord CDC sur les litiges dépôt se situe autour de 50 à 60 %.

Tribunal judiciaire. Si la CDC échoue, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire du ressort du logement. Le délai de prescription est de 3 ans à compter du jour où la caution aurait dû être restituée (article 7-1 de la Loi 89-462). Procédure orale jusqu’à 10 000 euros, écrite au-delà. Représentation par avocat obligatoire au-delà de 10 000 euros.

Conseils pratiques. Présentez le décompte écrit des retenues, les états des lieux d’entrée et de sortie, les devis et factures, et la copie des courriers. Un bailleur qui ne peut produire ces pièces voit ses retenues écartées en quasi-totalité. C’est sur ce terrain que tombent neuf litiges sur dix.

Procédure si le locataire conteste les retenues

Vous avez restitué le solde du dépôt avec un décompte, et le locataire conteste. Quatre étapes structurent la réponse sans précipitation.

Étape 1 - Répondre par écrit avec pièces. Adressez un courrier recommandé avec AR expliquant chaque poste de retenue, en joignant devis, factures, photos datées et grille de vétusté du bail le cas échéant. La rigueur documentaire désamorce souvent le contentieux.

Étape 2 - Proposer une réduction négociée si la pièce est fragile. Si un poste repose sur un devis sans facture définitive ou si la vétusté joue partiellement, un geste chiffré (par exemple 30 % de réduction sur un poste contesté) prévient une saisine CDC. Documentez tout accord par écrit signé.

Étape 3 - En cas de saisine CDC, préparer le dossier complet. Présentez l’intégralité des pièces et soyez présent à la séance. Une absence non motivée est interprétée défavorablement.

Étape 4 - Saisir le tribunal si la CDC échoue. Au-delà de 5 000 euros de litige, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier est recommandé. En 2024-2026, la Cour de cassation maintient une exigence ferme sur la preuve écrite : pas de chiffrage, pas de retenue opposable.

Disclosure

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Pour aller plus loin

• Guide GLI complet 2026 pour bailleur (hub principal)
• GLI fonctionnement et couverture
• Activer la GLI en cas d’impayé
• Comparatif GLI option dégradations
• Conditions éligibilité locataire GLI
• Ressource externe : calcul de rentabilité avec dégradations potentielles